главная  новости  Статья: Ипотечное кредитование


Статья: Ипотечное кредитование

четверг, 20 декабря 2018




Андриевская Наталья Анатольевна
консультант по финансовой грамотности проекта Вашифинансы.рф

 

Покупка квартиры в кредит

1.Ипотека – что это?
Давайте сначала разберемся с основными понятиями, с которыми может столкнуться человек, решивший оформить ипотеку в банке.
Собственно, само слово «ипотека» означает залог недвижимости.
Ипотечный кредит – кредит, который предоставляется под залог недвижимости (под ипотеку).
Кредитор – банк или иная организация, имеющая соответствующую лицензию, предоставляющая кредит (не только ипотечный).
Заемщик (или должник) – гражданин Российской Федерации, заключивший с банком кредитный договор.
Залогодатель (им может быть заемщик или третье лицо) – собственник объекта недвижимости, оформляемого в залог. В ипотеку можно оформить не только свою квартиру, но и квартиру, принадлежащую, например супруге/супругу, родителям или, наоборот, совершеннолетним детям, - разумеется, с их полного согласия и по вашей взаимной договоренности.
Залогодержатель - чаще залогодержателем является банк-кредитор, но может быть и иная организация (юридическое лицо), в пользу которой оформляется залог, правообладатель по залогу.
Закладная – ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя (часто оформляется при ипотечном кредите). Подписывает закладную залогодатель и должник (как мы уже выяснили, это может быть один и тот же человек, а могут быть и разные люди), а хранится она в банке после ее государственной регистрации в Росреестре.
Кредитуемый объект – объект, на приобретение или строительство которого предоставляется кредит. Он может оформляться в залог по условиям кредитного договора (наиболее распространенный вариант). Но иногда бывают кредитные программы, предусматривающие иные виды обеспечения по кредиту.

2. Виды кредитов.

Кредиты могут различаться по целям и видам обеспечения.
По целям: целевые кредиты могут предоставляться на цели приобретения или строительства объекта недвижимости, автомобиля, иного имущества, по таким кредитам банк запрашивает отчет по использованию кредитных средств по целевому назначению. И бывают кредиты нецелевые – в этом случае вам не нужно отчитываться банку о том, куда вы потратили предоставленные денежные средства.
По видам обеспечения: под залог недвижимости (ипотечные кредиты), под залог иного имущества, под поручительство платежеспособных граждан РФ, и кредиты, предоставляемые без обеспечения.
3.Что необходимо учесть при принятии решения о получении кредита.
Просчитайте свои риски потери работы в долгосрочной перспективе, оцените возможность на протяжении длительного периода отдавать в погашение кредита определенную сумму. Не рекомендуется превышение платежа по кредиту более чем 50% от вашего дохода (можно  учесть совокупный доход семьи).
    Ответственно подойдите к выбору банка и программы кредитования. Учитывайте следующие факторы:
-  плавающая ставка по кредиту либо кредит в иностранной валюте на текущий момент (в краткосрочной перспективе) могут быть более выгодными, но в долгосрочной несут повышенные риски. Оптимальный вариант: кредит в рублях и с постоянной либо дифференцированной ставкой (ставкой, которая может быть снижена после наступления определенного события).
-дополнительные расходы и платежи по кредиту. Это могут быть: расходы, связанные с оформлением сделки по приобретению недвижимости и залога (оформление отчета об оценке недвижимости, госпошлина за регистрацию прав, нотариальные расходы при необходимости), страхование (рассмотрим подробнее в разделе 4).
-первоначальный взнос (в большинстве банков составляет минимум 10 – 20%), часто от величины первоначального взноса зависит процентная ставка по кредиту;
-надежность банка, наличие лицензии (информация есть на сайте Банка России), как давно он на рынке кредитования и т.п.
-условия кредитного договора (рассмотрим подробнее в разделе 5).

4.Страхование при ипотечном кредите.
При оформлении в залог объекта недвижимости банки обязательно требуют его застраховать (страхование имущества). Страхуются конструктивные характеристики объекта (без учета отделки) от рисков ущерба и полной гибели. Перечень страховых компаний, соответствующих требованиям банка, должен быть обязательно размещен на сайте банка. В любом банке есть, как правило, несколько компаний, в которых можно страховать имущество. При выборе страховой компании нужно обращать внимание на ее надежность (рейтинг компании можно узнать в интернете) и предлагаемые тарифы страхования.
В большинстве случаев банки требуют застраховать жизнь и здоровье заемщика. В некоторых случаях банк предлагает выбор: нет страховки – выше ставка по кредиту (в среднем на 1%), есть страховка – ставка ниже. При ипотечном кредитовании страховать жизнь и здоровье – разумная и необходимая мера, учитывая длительный срок, на который берется кредит.
Страхование титула (риск утраты права собственности) – требуют не все банки, но все же такое требование встречается часто. Имеет смысл в тех случаях, когда приобретается квартира на вторичном рынке с длительной или сомнительной историей продаж, в том числе если среди собственников есть или были несовершеннолетние, лица, отбывающие заключение, если собственность образовалась в результате приватизации и т.п.
Возможные причины утраты правового титула:    
- нарушение прав третьих лиц (несовершеннолетних детей, неучтенных наследников, предыдущих владельцев и пр.);
- незаконность предыдущих сделок;
- подделка документов, необходимых для совершения сделки;
- мошенничество;
- ошибки регистратора;
- недееспособность сторон сделок;
- неправомочные решения суда.
5. Условия кредитного договора – на что обращать внимание.
- проверяйте основные условия договора до его подписания: сумма кредита, процентная ставка, срок кредита.
- на первой странице кредитного договора в правом верхнем углу должна быть размещена информация о полной стоимости кредита в процентном выражении и в рублях, а также для ипотечных кредитов  - обязательно размещается информация о среднем размере платежа по кредиту.
- ознакомьтесь с информацией о порядке оформления страхования, санкциях за просроченный платеж и несвоевременное оформление или продление страхового полиса.
- выясните условия оформления залога – в какие сроки и какие действия необходимо предпринять, какие санкции за несвоевременное оформление обеспечения по кредиту.
- порядок изменения процентной ставки (если кредитным договором предусмотрено ее изменение) – сроки, условия.
- внимательно прочитайте статью «Права и обязанности сторон».
- ознакомьтесь с графиком платежей, по вашему требованию банк обязан предоставить его в письменном виде (часто он является приложением к кредитному договору).
- посмотрите, каковы условия досрочного погашения: банк может требовать уведомлять их о досрочном погашении не менее чем за тридцать дней до совершения операции, но не имеет права устанавливать иные ограничения (по сумме или сроку досрочного погашения).
Банк не имеет права:
-в одностороннем порядке повышать процентную ставку по кредиту;
-брать комиссию за предоставление кредита и обслуживание ссудного счета;
-брать плату за совершение операций по счету, если его открытие предусмотрено условиями кредитного договора;
-запрещать или ограничивать досрочное погашение кредита.
Размер неустойки (штрафа, пени) за просроченный платеж по ипотечному кредиту не может превышать размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации на день заключения соответствующего договора в случае, если по условиям кредитного договора проценты за соответствующий период нарушения исполнения обязательств начисляются (проценты на просроченный долг), или 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств в случае, если по условиям кредитного договора проценты на просроченный долг не начисляются.
6. Последовательность действий при оформлении ипотечного кредита.
1) Выбрать банк (можно подать заявку одновременно в несколько).
2) Подать заявку на кредит и получить одобрение как заемщик (или созаемщики, если берете кредит, например, совместно с супругом(ой)).
3) Выбрать объект недвижимости. Требования к объекту нужно уточнить в банке: чаще всего это расположение на территории РФ и отсутствие обременений. Ряд банков выдвигает требования по году постройки, а также отсутствие в списках аварийного жилья, и в списках под реновацию, снос и т.п.
4) Получить в банке одобрение выбранного объекта, предоставив по нему соответствующие документы.
5) Заключить с банком кредитный договор и при необходимости договоры обеспечения (залога, поручительства). Сейчас более распространено оформление ипотеки объекта недвижимости или залога прав требования в силу закона, то есть одновременно с регистрацией прав на объект регистрируется и его обременение в виде ипотеки.
6) Оформить необходимые договоры страхования.
7) После выполнения условий выдачи кредита, установленных кредитным договором, получить кредит и направить его по целевому использованию (продавцу, застройщику и т.п.). Способы расчета по сделке: безналичное перечисление (безопасный и удобный способ безналичного расчета – открытие аккредитива), расчеты наличными (безопасно – через сейфовую ячейку). В настоящее время наиболее удобным способом расчетов является безналичный способ с использованием аккредитива. Это защищает интересы обеих сторон сделки и исключает необходимость в проверке и пересчете наличных денег, их транспортировке.
8) Если предусмотрено кредитным договором – отчитаться банку о целевом использовании и оформлении залога.
7. Законодательная база.
Полезно перед принятием решения о получении кредита и выбором банка ознакомиться со следующими законами:
1)Федеральный закон от 21.12.2013 №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» – основной закон, регулирующий порядок предоставления банками кредитов физическим лицам, в том числе ряд его положений распространяется также и на ипотечные кредиты (например, статья 6.1.).
2)Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102 - ФЗ.
3)Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ
Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи, регулирующие порядок досрочного погашения, заключения договора)


просмотров - 183